倒産情報・倒産防止・不良債権防止・焦げ付き防止！危ない会社の見分け方！の研究

競売の仕組み

●競売の手続
　 �@競売開始決定の申立します。
　 �A裁判所が競売開始決定をします。
　 �B裁判所は不動産の調査をします。他方、登記に記載している債権者に対して債権届けを求めます。
　 �C調査の結果、不動産の最低価格を決定します
　 �D入札期日を決定して公示（入札期日は決定から３ケ月後）
　 �E開札日に入札した札を開札し、最高値の入札者に落札します。
　 �F開札日から約１ケ月後に落札者は残金を支払い、裁判所は抵当権を全て抹消し、買受人へ所有権移転登記をします。
　 �G買受人は、居住者に対し明け渡しを求め、退出しないときは裁判所 から引渡命令をもらって強制執行をします。
　
●現況報告書
　不動産競売決定がされると裁判所は執行官に対し現況調査命令をします。
　競売決定通知書が届いて2週間程度で執行官が競売物件の現地調査 をします。２ケ月以内に提出します。
　その重要事項は占有者の有無です。
　債務者の占有は全て排除されます。占有が無権限のときも同様です。
　権限ある占有でも差押後なら排除できます。
　差押前で、抵当権設定後なら排除できます。
　抵当権設定前ならその賃貸借は排除できません。賃貸借契約を承継します。
　保証金も引き継ぎます。
　マンションの管理費の遅滞している分も引き継ぎます。

●評価書
　裁判所は、開始決定と同時に評価人（不動産鑑定士）に評価命令をします。
　評価人は、競売の適正価格（最低価格）を評価します。
　公示価格などから標準価格を算定します。そこから時点修正、地域修正、
　競売による減価として市場調整率７割とするのが通常です。
　保証金や管理費滞納を引き継ぐ場合は、その分減価されます。

●不動産引渡命令
　買受人は裁判所へ申立て、次の場合引渡命令をもらいます。
　�@建物内の債務者又は所有者
　�A所有者の家族や使用人
　�B所有者から管理を委託されたもの
　�C差押時に無権限で占有していたもの（無償使用者、差押後に期間満了 した短期賃借人）
　�D差押後の占有者。但し買受人に対抗できる賃借権の譲受人等は例外

●具体的競売参加の手順
　 �@まず裁判所(各地方裁判所およびその支所)で、競売にかけられることになった物件(開示物件)の情報を入手します。
　 �A裁判所には｢閲覧室｣という開示物件ファイルを見ることができるスペースがあります。
　 �B個々の物件について、所在地などのデータおよび裁判所が定めた最低売却価格が記載されており、参加希望者はこれらの情報をもとに自らが物件を絞り込んでいくことになります。

　なお、開示物件の情報については、裁判所が各新聞に広告を掲載したり、インターネット上に開示したりしていることもあり、また開示物件を掲載した情報誌なども発刊されています。

　競売開示物件には｢入札期限｣というものが定められています。
つまりその物件を取得しようとするものは、その期限内に裁判所に出向き、最低売却価格以上の額を記載して入札を
行わなければいけません。そして、入札額の２割を供託金として提出しなければなりません。
なお、入札額が最低売却価格に満たない場合は、その入札は無効になります。

　この場合注意しなければならない点は、入札は１物件につき1度しか行えないということです。
一般的なオークションでは同一人が何度も入札できるだけでなく、どのような人物が何人入札に参加しているかをある
程度は知ることができるので、他者の出方をうかがうなどして戦略的に入札をすることが可能ですが、競売の場合は一発勝負である、というのが大きな違いです。
　自分が入札に参加した物件にどのくらいの入札件数があったのか、またどのくらいの額で他人が入札したのか、という点は一切知ることができないようになっています。

　開示物件について、入札期限内に１本も入札が無かった場合は、その物件は開示を取り下げられ、後日裁判所で最低売却金額を設定しなおし、再開示されることになります。
開示物件に １本でも有効入札があれば、あらかじめ定められていた日時に開札が行われます。これは文字どおり入札結果を発表し、落札者を決定するものです。
　入札者が何人であろうとも、そして入札金額がいくらであろうとも、有効入札者の中で最も高い額を提示したものが落札者(買受人)となります。
この際、落札できなかったものは、入札時に支払った供託金は返却されます。

　買受人は落札が決定してから、一定期限以内(裁判所によって異なるが、だいたい２５日前後)に、入札金額の残金を裁判所に支払い、これが終了した時点で物件が引き渡され、正式に買受人に所有権が移ることになります。

　なお、買受人が辞退した場合や、期限内に入札金額の支払いがなされなかった場合には、買受人はその資格を失い、有効入札者の中で２番目に高い価格で入札したものが新たな買受人となります。

　 買受人がその資格を失効した場合は、入札時に支払った供託金は返却されずに没収されます。