不動産鑑定士の業務内容
不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、 「適正な地価」を判断します。
つまり、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
不動産鑑定士の主な業務内容は以下の通りです。
１．公的機関から依頼される業務としては、以下のものが挙げられる。
地価公示法に基づく標準地の鑑定評価
国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価
相続税課税のための路線価の評価
固定資産評価員業務
土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の鑑定評価
競売事務における評価
国有財産法に基づく国有財産の評価
２．民間企業や個人等から依頼される業務としては、以下のものが挙げられる。
売買の参考としての鑑定評価
株式会社へ不動産を現物出資する際の鑑定評価
減損会計における評価
抵当権設定のための鑑定評価
抵当証券発行のための鑑定評価
不動産の証券化に係る鑑定評価
会社合併時における資産評価
会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価
都市再開発法に基づく市街地再開発事業における従前・従後の各種権利の鑑定評価
独立行政法人化に伴う資産評価
地代や家賃の更新・改定時の係争における評価
相続発生時における資産価値の評価
なお、不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができます。
■ 不動産鑑定評価書 活用例 ■
１．不動産を賃貸借するとき
ビルやマンションなどの家賃の決定には、誰もが納得のいく賃料にすることが必要です。
このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。
また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。
２．不動産を担保にするとき
不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。
逆に担保に取る場合は、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。
また、工場財団を担保とする場合は、機械装置などを含む鑑定評価が必要になります。
このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書があればなによりです。
３．相続などで適正な価格が必要なとき
財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分配です。
鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平な相続財産の分配をすることができます。
４．資産評価をするとき
土地・建物の評価替えをするとき、あるいは現在の資産価額を知りたいとき、鑑定評価が必要となります。不動産の価格は流動的なものだけに、常にそのときどきの価格を把握しておくことが大切です。
５．相続などで適正な価格が必要なとき
「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、まず、不動産の適正な価格を知っておく必要があります。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、鑑定評価をしておけば、安心して取引をすすめられます。
５．カウンセリング業務
不動産について、最も有効な利用方法を考えるなど、不動産鑑定士はコンサルタントとして相談を受けています。
６．課税上の不服申立や裁判などのとき
課税上の不服申立や裁判上の争いなどの場合、鑑定評価を受けていると便利なことが多いものです。
７．共同ビルの権利調整や再開発関連の場合
共同ビルの権利調整や再開発関連の場合は、権利関係が複雑で、煩雑なものです。
複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぐためにも、客観的で公平な鑑定評価が必要です。
不動産の鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型は、以下の通り多岐に亘ります。
更地
建付地
私道付宅地
無道路地
高圧線下地
高架下地
自用の建物及びその敷地
貸家及びその敷地
区分所有建物及びその敷地
借地権付建物
既存不適格建築物
所有権
借地権（地上権、賃借権）
底地
借家権
地下街の所有権
区分地上権
抵当権
地役権
駐車場専用使用権
屋上専用使用権
空中権
鉱業権
温泉権
分湯権
漁業権
入会権
地先権
砂浜
使用貸借権
造船所
工場財団
鉄道財団
ゴルフ場
スキー場
道路占有権
堤外地
公有水面
旧畦畔
護岸敷
里道
永小作権
墓地
土壌汚染のおそれがある土地
文化財の指定を受けた建造物
地代
家賃
継続賃料
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